東京都でおすすめの原状回復業者 20選

東京都の原状回復市場の全体像

東京都の賃貸住宅戸数は全国 47 都道府県で圧倒的 1 位の約 380 万戸。

借家率は 53% と全国平均（約 35%）を大きく上回ります。

賃貸市場の中心は 23 区内で、特に 世田谷区・杉並区・新宿区・港区・渋谷区・品川区 の単身向けワンルーム需要、ファミリー向け 1LDK〜2LDK の入れ替えサイクルが安定的に発生します。

多摩エリア（八王子・町田・立川・武蔵野）は 大学・専門学校の学生需要 と 多摩ニュータウンのファミリー世帯 の二層構造。

原状回復の単価感は 23 区よりやや抑えめですが、施工期間の融通が利く業者が多いのが特徴です。

湾岸エリア（中央・港・江東・品川の一部）は タワーマンション・高級賃貸 中心で、原状回復もハイグレード仕様（無垢フローリング・輸入クロス・造作家具）の対応が必要になります。

一般的な工事費の 1.5〜2 倍 を見込んでおくのが安全です。

東京都の原状回復費用相場（物件タイプ別）

東京都の物件タイプ別の原状回復費用は、一般的な単身向けで 5〜15 万円、ファミリー向けで 10〜30 万円 が中央値です。

築古マンション・古いアパートは、クロス全面張替え + フローリング部分補修 + ハウスクリーニングのパッケージで 8〜18 万円 程度。

特殊な事例として、ペット可物件（猫飼育）の場合は クロス全面 + フローリング全面交換 + 消臭施工 で 25〜50 万円 規模になることが多く、入居時の敷金条件設定が重要になります。

商業ビル・オフィス退去時は、スケルトン戻し or 居抜き引渡しの判断、原状回復義務範囲（造作物の撤去・床下配線整理・壁色変更）で費用が大きく変わります。

賃貸借契約書の原状回復条項 を業者と一緒に読み込むのが必須です。

東京都でよくある退去トラブルと回避策

東京都では消費生活センターへの「原状回復をめぐるトラブル」相談が 全国でも最多。

主な原因は 「経年劣化と通常損耗の区分が不明確」「敷金償却条項の解釈ズレ」。

これを避けるには、退去立会い時に 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」 の負担区分を業者と一緒に確認することが重要です。

経年劣化・通常損耗はオーナー負担、故意過失・善管注意義務違反は借主負担、と明確に分けた見積書を出せる業者なら、入居者からの敷金返還請求トラブルを未然に防げます。

もうひとつのトラブル源は 「見積もりは安かったのに完工後に追加請求」。

これは 「一式表記」 の見積書が原因です。

クロス張替え・床補修・襖張替え・クリーニング・諸経費を 項目別に明示 できる業者を選ぶのが鉄則です。

東京都の原状回復業者の選び方

東京都は全国で最も業者選択肢が多いエリアです。

だからこそ「どの業者を選ぶか」の判断が、コスト・品質・スピードに直結します。

選び方のポイントは 3 点。

① エリア実績：23 区内の特定エリア（例: 世田谷区・港区）での施工実績棟数を聞きます。

地名・年度・物件タイプを具体的に答えられる業者は地元のネットワークを持っています。

② 立会い対応の可否：賃貸物件は退去立会いから原状回復までワンストップで完結できる業者が効率的です。

立会いだけは別業者、本工事は別業者、という分業は 負担区分の認識ズレ を生みやすいので避けましょう。

③ 国交省ガイドライン準拠の見積書：オーナー負担・借主負担を明示できる業者は、退去後の入居者からの返還請求トラブルを未然に防いでくれます。

東京都内の主要エリア別の特徴

東京都は 23 区 + 多摩 26 市 + 西多摩郡 + 島嶼部で構成されます。

原状回復需要が集中するのは以下のエリアです。

23 区中心部（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）: 単身向けハイグレード賃貸とオフィス退去が多い。

原状回復もハイグレード対応必須。

城南エリア（世田谷・目黒・品川・大田）: ファミリー向け 1LDK〜2LDK の入れ替えサイクル安定。

築古マンションの原状回復案件が多い。

城西エリア（杉並・中野・練馬）: 単身〜DINKS の賃貸需要、築年数 30 年以上のアパート原状回復が多い。

城東エリア（江東・墨田・台東・荒川・足立・葛飾）: ファミリー賃貸が中心。

湾岸の高級賃貸と下町の昔ながらの賃貸が混在。

城北エリア（北・板橋）: 単身〜小型ファミリーの長期入居が多く、原状回復の入れ替えサイクルは比較的長め。

多摩エリア（八王子・町田・立川・武蔵野・三鷹）: 学生街・ファミリーニュータウンの二層構造。

原状回復単価は 23 区より 1〜2 割安め。