滋賀県でおすすめの原状回復業者 17選

滋賀県の原状回復市場の全体像

滋賀県は人口約141万人、世帯数56万世帯、借家戸数約18万戸、借家率32％と全国平均水準の賃貸ストック規模を持つ県です。

京阪神のベッドタウンとして大津市・草津市を中心に賃貸需要が伸びており、2026年1月の公示地価でも草津市が前年比+5.40％、大津市が+3.10％と上昇基調にあります。

地価上昇は新築供給を後押しする一方、築20年超のアパートストックも厚く、退去・原状回復の発注頻度はむしろ増えているのが現状です。

県内の賃貸需要は明確に二極化しており、湖南（大津・草津・守山・栗東）は単身者・学生・若年ファミリー、湖東（彦根・近江八幡・東近江）は地場勤務のファミリー需要、湖北（長浜・米原）と湖西（高島）は戸建賃貸とアパート併存という構造です。

エリアごとに退去サイクルや汚損傾向が異なるため、原状回復の単価設計もエリア別に分けて考える必要があります。

業者市場としては、京都・大阪の専門業者が湖南まで進出している一方、湖東・湖北は地場の内装業者・リフォーム会社が主力です。

県外業者に依頼すると出張費・運搬費が1〜2万円上乗せされるケースが多く、地域密着業者と県外専門業者の使い分けが原価率に直結します。

滋賀県の原状回復費用相場

滋賀県の原状回復費用は、間取り・残置物・経過年数で大きく変わりますが、賃貸オーナーが押さえておきたい目安は次のとおりです。

単身向け1K〜1LDK（20〜30㎡）で4〜8万円、ファミリー向け2LDK〜3LDK（55〜75㎡）で10〜20万円が、湖南・湖東エリアの実勢相場です。

これに退去時のハウスクリーニング、設備交換が乗ると、3LDKでは25万円を超えることもあります。

主要工事別の単価感は、クロス張替えが1㎡あたり1,000〜1,500円（量産品グレード）、クッションフロア張替えが1㎡あたり3,500〜4,500円、フローリング補修（部分）が1か所15,000〜30,000円、ハウスクリーニング1K30㎡で18,000〜25,000円・3LDK70㎡で45,000〜60,000円が目安です。

湖南エリアは業者間競争があるため上記の下限近くで収まりやすく、湖北・湖西は出張費分やや高めに振れる傾向があります。

注意したいのは、クロス・床材には経過年数による減価償却が適用される点です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」ではクロスの耐用年数を6年とし、6年居住すれば残存価値は1円扱いになります。

築古物件で「全室クロス全張替え」を入居者負担で請求すると、トラブルの温床になります。

経年劣化分はオーナー負担、入居者の故意・過失部分のみ按分請求するのが原則です。

滋賀県でよくある退去トラブルと回避策

滋賀県内の退去トラブルで最も多いのは、クロス汚損の範囲と負担割合をめぐる対立です。

湖南の学生賃貸では「タバコのヤニで全室クロス張替え」を入居者にフル請求しようとして拒否されるケース、湖東のファミリー賃貸では「子どもの落書きで一面交換」の按分を巡る齟齬が典型です。

「壁の1か所の損傷でも、補修は1面単位で行う」のが国交省ガイドラインの考え方ですが、面積按分の計算根拠を提示できないと請求が通りません。

次に多いのが、退去立会い後の追加請求です。

立会い時に「特に問題なし」とサインさせた後、別途クリーニング業者から汚損報告が上がり、追加で5〜10万円請求するパターンは、ほぼ確実に紛争化します。

立会いは清掃前に行い、当日のうちに写真と数量を確定させる運用が安全です。

三つ目は、設備の経年劣化を入居者負担と取り違えるケースです。

給湯器・換気扇・エアコンの故障、フローリングの日焼け・色褪せは原則オーナー負担です。

退去精算書に「設備老朽化分」と「故意過失分」を分けて記載し、ガイドラインの根拠条文を併記すれば、消費生活センター経由のクレームを大幅に減らせます。

回避策の基本は、入居時・退去時のチェックリストと写真記録、特約条項の事前説明、そして第三者立会い（管理会社または原状回復業者）の同席です。

滋賀県内の市町村消費生活センターには毎年退去トラブル相談が寄せられており、オーナー側の記録不備が原因となる事例が少なくありません。

滋賀県の原状回復業者の選び方

滋賀県で原状回復業者を選ぶ際の第一の軸は、対応エリアと出張費の有無です。

県は南北に長く、大津から長浜・高島までは車で1時間以上かかります。

湖南の業者が湖北の物件を受けると別途出張費が発生するため、物件所在地から30〜40分圏内に拠点がある業者を選ぶのが原価率最適化の基本です。

第二の軸は、原状回復ガイドラインに沿った見積書を出せるかです。

「一式◯万円」ではなく、クロス張替えなら㎡数×単価、ハウスクリーニングなら間取り別単価、設備交換なら型番込みで明細を出せる業者を選ぶことで、入居者への按分請求の根拠が崩れません。

第三の軸は、退去立会いからクリーニング・小修繕までワンストップで対応できるかです。

滋賀県の地場業者は、内装専門・クリーニング専門・設備専門が分業化されており、別々に手配すると工程管理コストが嵩みます。

退去立会い、原状回復工事、ハウスクリーニング、鍵交換まで一括対応できる業者を1社確保しておくと、空室期間短縮にも効果があります。

第四の軸として、夜間・休日の現地確認に対応できるかも重要です。

京阪神勤務の入居者が多い湖南エリアでは退去立会いが土日夜間に集中するため、平日昼間しか動けない業者はミスマッチが起きやすくなります。

滋賀県内の主要エリア別の特徴

大津市は県庁所在地かつ京都市に隣接し、大津駅から京都駅まで約10分という立地から、単身者・若年層の賃貸需要が最も厚いエリアです。

家賃相場は単身向けで5.8万円、ファミリー向けでは8〜9万円と県内最高水準。

学生・社会人の入退去回転が速く、原状回復は短納期・低単価で量をこなせる業者の確保が鍵になります。

草津市は南草津駅・草津駅を中心に近年最も賃貸供給が伸びているエリアで、立命館大学周辺の学生需要と、京阪神通勤のファミリー需要の両方を抱えます。

2026年公示地価は前年比+5.40％と県内トップの上昇率で、新築供給が活発な一方、築20年超のアパート退去案件も多いのが特徴です。

クロス・床材の全面リフォーム需要も比較的多めです。

彦根市は湖東の中核都市で、滋賀大学・滋賀県立大学の学生賃貸と、地場ファミリーの2LDK需要が混在します。

家賃相場は4.9〜6.7万円と湖南より落ち着いており、原状回復単価も湖南より1〜2割低めに設計可能です。

地場業者の競争があるため、相見積もりでコストダウンの余地があります。

近江八幡市・東近江市・守山市・栗東市はファミリー向け戸建賃貸・3LDKアパートが中心で、入居期間が長くなりやすいため、退去時のクロス全面張替え・ハウスクリーニング・設備更新がセットになりやすい傾向があります。

長浜市・米原市・高島市は戸建賃貸比率が高く、雪国仕様の設備（融雪・断熱）の補修も発生するため、地域特性に詳しい業者選定が重要です。