京都府でおすすめの原状回復業者 29選

京都府の原状回復市場の全体像

京都府は人口約256万人、世帯数117万世帯のうち借家戸数が48万戸に達し、借家率は41%と全国平均（約35%）を大きく上回ります。

市場の中心は京都市で、府内人口の約6割を占め、賃貸ストックも集中。

京都市内では持ち家と借家の比率がおおよそ52対42となり、原状回復需要の大半は京都市・宇治市・亀岡市・長岡京市・京田辺市で発生しています。

京都府の最大の特徴は、学生需要と観光・インバウンド需要の二極構造です。

立命館・同志社・京都大学・龍谷大学など大学が密集し、左京区・上京区・北区・伏見区を中心に学生向けワンルームの回転が早く、2〜3月に退去が集中します。

一方、東山区・中京区・下京区では民泊規制を経て長期賃貸へ転用される町家・古民家物件が増加し、原状回復現場も「学生退去ラッシュ型」と「特殊物件型」に分化しています。

京都府の標準賃貸マンション賃料はここ3年で4.6%程度上昇しており、賃料水準上昇に合わせて原状回復の品質要求も高まっています。

低価格だけで業者を選ぶと次の入居付けに影響するため、施工品質とコストのバランスを意識した発注が欠かせません。

京都府の原状回復費用相場

京都府内の原状回復費用は間取りと施工範囲で大きく変動します。

マッチングサイト集計では府内相場はおおむね1万円台〜16万円台の幅で報告されており、間取り別の目安は次の通りです。

ワンルーム・1Kは3万〜8万円、1LDK〜2DKで6万〜15万円、ファミリー向け2LDK〜3LDKは8万〜20万円、4LDK以上の戸建てでは15万〜30万円超が一般的です。

京都市内中心部（中京区・下京区・東山区）は人件費と搬入費がかさむため、同間取りでも宇治市・亀岡市より1〜2割高くなる傾向があります。

工種別では、クロス張替えが1㎡あたり1,000〜1,500円（量産品）、6畳一室で5万〜8万円が目安。

フローリング補修は部分1〜3万円、全面張替え8万〜15万円程度。

ハウスクリーニングはワンルーム2.5万〜4万円、ファミリー4万〜7万円が相場。

退去立会い代行は1物件1〜2万円が一般的です。

京都特有のコストとして、町家・古民家物件の真壁・聚楽壁・無垢フローリング補修があります。

一般クロスの2〜3倍単価になることも珍しくなく、職人手配にも時間がかかるため、町家オーナーは退去から逆算して最低3週間前には見積もりを取る運用が安全です。

京都府でよくある退去トラブルと回避策

京都府消費生活安全センターには毎年、敷金返還・原状回復費用の請求トラブルが多数寄せられています。

府の公式案内でも、退去時には家主側の立ち会いのもと現状を確認し、原状回復費用の内訳について十分な説明を求められる旨が明記されており、「請求根拠を示せない追加費用」は紛争の温床になります。

最多はクロス全面張替えの全額入居者負担請求です。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、クロスの耐用年数は6年・残存価値1円とされ、6年以上居住者にタバコ・ペット由来の汚損がない限り全額負担を求められません。

京都市内の学生物件では入居期間が4年程度のケースが多く、経過年数に応じた減価償却の按分を見積書に明示することがトラブル防止の決め手です。

第二に、町家・短期賃貸物件で多いのが「通常損耗」と「特別損耗」の境界線トラブルです。

観光地に近い物件では家具配置変更や荷物搬入の傷が出やすいですが、これらは原則通常損耗で貸主負担。

家具設置によるカーペットのへこみ、テレビ裏のヤニ汚れ（非喫煙者）などは入居者請求できません。

第三に、学生退去ラッシュ期に発生しがちな立会い不十分による「後出し請求」。

退去後の追加請求は消費者契約法の不当条項として無効と判断されやすく、立会い時に写真付きチェックシートで合意形成することが必須です。

京都府は学生帰省と退去日が重なるため、立会い代行サービスを使うオーナーも増えています。

京都府の原状回復業者の選び方

京都府で業者を選ぶ際は、価格より先に「ガイドライン準拠の見積書を出せるか」を確認してください。

経過年数による減価償却・入居者負担割合・貸主負担割合を明細に書き分けられる業者は、退去トラブル時にオーナーの盾になります。

「クロス全面張替え◯円」とだけ書く業者は消費生活センター案件化のリスクを背負わせます。

第二の軸は京都府内拠点と緊急対応力。

京都市内の交通規制（祇園祭・時代祭・観光シーズン）や、町家エリアの細街路は車両搬入難易度が高く、府外業者だと駐車・搬入で追加費用が発生しがち。

京都市・宇治市・長岡京市に自社拠点を持つ業者を優先しましょう。

第三に物件タイプ別の実績を必ず確認。

学生ワンルームに強い業者、ファミリーマンションに強い業者、町家・古民家リノベ系に強い業者は別物です。

複数業者から相見積もりを取り、見積書の項目数・単価根拠・工期を比較するのが鉄則。

ゲンプロのような原状回復専門マッチングを使えば物件タイプで絞り込んだ一括依頼も可能です。

第四に、退去立会い代行と入居前クリーニングまでワンストップ対応できるかを確認すると、繁忙期の管理負担が大きく軽減されます。

2〜3月の学生退去ラッシュでは、立会い・原状回復・ハウスクリーニング・鍵交換を一体発注できる業者を1社確保しておくと安心です。

京都府内の主要エリア別の特徴

京都市（人口約144万人）は府内最大の市場で、行政区ごとに特性が異なります。

左京区・北区・上京区は大学集中で学生向けワンルームの回転が早く、原状回復頻度も最高。

中京区・下京区は単身者向け新築マンションが多く、フローリング補修・水回りクリーニング需要が中心。

東山区・南区は町家・短期賃貸が混在し、専門業者でないと対応が難しい物件が多いのが特徴です。

宇治市（人口約18万人）はベッドタウンとして安定したファミリー需要があり、2LDK〜3LDKマンション・戸建ての原状回復が中心。

退去サイクルは5〜8年と長めで、クロス・フローリング・水回りの全面更新型案件が多くなります。

京都市内に比べ単価が抑えやすく、「グレードを落とさず費用は1〜2割抑える」提案ができる業者が有効です。

亀岡市（人口約8.6万人）・長岡京市・京田辺市はJR沿線のベッドタウンで、戸建て賃貸とファミリーマンションが中心。

駐車場・庭付き物件が多く、外構・網戸・畳といった戸建て特有の補修項目が発生します。

京都市内業者よりも、地元密着の工務店系業者の方が小回りが利くケースが多いエリアです。

南部の城陽市・木津川市・八幡市、北部の福知山市・舞鶴市・綾部市はそれぞれ中堅規模ですが、社宅・公務員宿舎・学生寮の退去案件もあり、ボリューム発注に強い業者を確保すると安定運用が可能。

北部エリアは積雪・湿気による壁紙・畳の劣化が早く、退去前点検の重要性が高まります。